碧桂園：下り周期の不動産企業規模と利益のバランス見本

中国の大規模な都市化の波の中で、わずか6年間で、碧桂園は千億から7000億まで達しました。

同時に、碧桂園の母の純利益も100億暴から395.5億まで増加して、“浄利王”の中海の不動産に迫って、万科、恒大などの一衆の先導を上回りました。

このようなビジネスの奇跡は、碧桂園の都市化戦略の堅持、資産回転、財務安全と利益に対する厳格なコントロールの上に成り立っています。

2017年以来、恒大から高回転の不動産企業は規模追求に重点を置いて「規模＋利益」を追求することになります。過去数年間で、碧桂園は規模と利益をバランスよく作る一番いいところです。

注目すべきなのは、都市化の新段階で、非都市圏の三四四線、四五線楼市は縮小に直面し、ハイテクの転換には高いコストを投入し、いずれも碧桂園の未来の純利益の持続的な成長に挑戦することである。

これに対して、碧桂園管理層は、低線都市の市場は思ったほど悪くなく、会社は地域に対して再配置した。会社が豊富に販売した未完成の資源と土地の保管、そして豊富な手持ち現金は未来の利益成長を支えている。

規模と利益の二重成長

外から碧桂園に対する印象が急速に高回転している時に、この会社は静かに収益水準に重点を移しました。

2019年、市場環境の影響を受けて、碧桂園の販売の伸びが鈍化し、契約の売上高は約5522億元で、同10.0%伸び、2018年と比べて21%下落した。

しかし、横から見れば、碧桂園の成長速度は依然として同業平均をリードしている。克而瑞統計によると、2019年のTOP 100の不動産企業の累計権益販売金額は前年同期比6.5%だけ増加した。

販売速度は低下しましたが、碧桂園は依然として優勝を獲得しています。全口径の販売金額は初めて7000億を超えて、業界のトップになりました。

販売規模でカードを継続しながら、碧桂園は売上高と利益水準の向上に力を入れています。

2019年通期において、会社の総営業収入は約4859.1億元で、同28.2%伸びた。粗利益は1266.4億元で、同23.6%伸びた。帰省純利益は395.5億元で、同14.2%伸びた。

先導住宅企業の中で、碧桂園は母の純利益が中海の416億に次ぎ、万科、恒大、融創、龍湖などの不動産企業を超えました。

増速について言えば、同類の首房企業と比べて、碧桂園の純利益の伸びはほぼ万科と同じである。

報告の期末までに、碧桂園は増値税を含まない既売の未収入は7158億元に達し、今後2、3年の業績向上の空間をロックしました。

不動産の規模化が今日まで発展した時に、万科、碧桂園のような巨大な不動産企業は、規模と利益のバランスをとるのが大変です。

業界の周期的な調整と疫病状況の「ブラックスワン」の下で、万科のように、碧桂園はずっと返済率の向上に力を入れて、キャッシュフローを安定させます。

2019年通年に、碧桂園の権益は現金回収約5301億元を販売し、持分販売回収率は96%に達し、2016年から第4回目の純経営キャッシュフローをプラスにした。

2019年末までに、碧桂園の帳簿の現金残高は2683.5億元で、グループの過去最高値を作って、現金残高は総資産の比率を占めて14.1%に達します。

碧桂園は過去1年間でさらに慎重に負債率を下げ、純借入比率は46.3%と、同3.3ポイント低下した。万科、中海の33%以上を上回っていますが、業界の低水準であり、華潤、保利のような中央企業の不動産会社に接近しました。

2019年末までに、グループの有利子負債総額は3696億元（銀行及びその他の借金、優先手形、社債及び転換社債を含む）で、その中で一年以内に返済する短期有利子負債は約1163億元で、総有利子負債の31%を占め、現金短債比は2.3倍である。

引き続き三四線を見てください。

中国の都市化の最大の受益者として、碧桂園は都市化の発展ロジックをよく知っています。都市化は第二段階に入っています。すなわち都市群と都市圏に入る段階です。

2018年4月期以来、碧桂園はその区域構造を調整し続けています。亀裂が最も多い時から100以上の区域に達し、徐々に55つの区域に回収され、地域市場の変化に適応します。

碧桂園はまだ都市の一番広い開発者を配置しています。2019年末までに、碧桂園のプロジェクトはすでに全国31省（直轄市、自治区）の200余りの地級市に分布しています。保有する権益は約24181億元で、そのうち73%は中国の5大都市群に位置しています。

この5大都市のGDPは53.4%に達し、常住人口は40.6%を占めています。調査によると、疫病後の住宅購入者の50.9%は資源が集中している都市での買い付けを好むという。碧桂園は、これらの高エネルギー都市の不動産市場も疫病後に真っ先に回復すると考えています。

ここ二年間で、市場は碧桂園の配置の三四線都市に対して懸念を持っていましたが、碧桂園が提供したデータによると、2019年末までに、その三四線都市プロジェクトは18ヶ月後の投資転化率は1.27で、同業の二線都市プロジェクトと比べて、優勢が明らかです。

中銀国際は2019年10月までのデータによると、低線都市は販売面積と販売価格の平均幅とともに、第二線都市に勝った。碧桂園は193の低線都市に入りました。その中に92%の都市が在庫不足或いは在庫合理状態にあります。

2019年末までに、碧桂園の第一線都市の権益は2906億元、第二線都市は6140億元で、第三四線都市は7976億元に達しています。

碧桂園管理層によると、2020年に、会社の投資方向は三四線を占領し、五六線をしっかり沈下し、慎重に第二線を配置することを堅持する。

3月27日の業績会で、碧桂園グループの莫斌総裁は、グループの販売可能資源の分布は流動人口の趨勢に合致しており、持分の97%は常住人口50万以上の地域に位置し、93%の資源は人口流入地域に位置し、73%は長江デルタ、珠江デルタ、環渤海エリアに位置していると述べた。

莫斌によると、会社は大湾区内ですでに6377億元の商品価値資源を獲得しました。その中で深センに位置する販売可能権益資源は約217億元で、同業者をリードしています。

昨年の新築住宅の販売が16兆元のピークに達した後、業界では市場の天井が広がり、多様化が進むとみられ、碧桂園も不動産、農業、ロボットを基本とする「三乗馬車」の業務構造を確立しました。

碧桂園主席の楊国強はロボット産業に大きな期待を寄せています。碧桂園は2018年からこの産業に入り、まず建設ロボットを重点的に発展させ、現在は研究建設ロボット50種があり、そのうち32項はすでに工事現場テストを投入しており、2019年に研究開発に投入された費用は約19.7億元である。

農業は碧桂園の転換の大きな方向である。2020年3月9日、碧桂園農業は対価3億元で華大遺伝子農業ホールディングス有限公司の80%の株を買収し、華大農業ホールディングス株主になる。

億翰の知恵庫は碧桂園が農業とロボットを切り口として選んだのは、両者の市場空間を見据えただけではなく、不動産の主業と協力して全産業チェーンを構築し、内生成長動力を形成し、会社の平滑経済周期リスクを助け、会社の総合競争力を持続的に強化することができると考えています。

莫斌氏によると、グループ構造の調整は市場などによって手配されており、今後の新たな業務も主要業務をめぐって完成され、最終的に総合的な実力の向上を達成するという。